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店屋。一个承载了新加坡历史记忆的特别建筑。
从1824年英国殖民地开始至1965年新加坡独立，店屋见证了早期先辈们南下到新加坡的奋斗史。店屋的变迁也记载了新加坡的历史发展。
如今，除了作为历史和文化遗产的见证之外，店屋也是许多海内外投资者热爱的投资项目。在探讨为什么店屋越来越受欢迎之前，让我们看看目前店屋在新加坡的走势。
店屋买卖趋势
在疫情笼罩下的2020年，仍有好些店屋放到市场上求售。其中较出众的包括：
3) 劳明达街的两处角落商店出售 指导价为1320万新元
除了以上交易额较高的店屋外，还有好几栋价格较为适中的店屋放到市场上求售。在冠病挥之不去的情况下，好些店屋业主也想撤资，并乘机重组投资组合。
在新加坡迈入阻断措施解除后第二阶段，店屋的成交量在六月份就售出11栋，七月份则售出7栋。可见市场上还有许多买家，希望在这时候寻找有利的投资机会。
近期店屋交易
今年最高交易额的店屋是 14 莫罕默苏丹路 (14 Mohamad Sultan Road)。它是个拥有999年地契的受保留店屋，土地面积 2,476平方尺。成交价 $12,200,000。
仅次于 14 莫罕默苏丹路的是位于 297 丹戎加东路 (297 Tanjong Katong Road) 的四层楼店屋。这栋店屋土地面积 3,811 平方尺，建成面积 11,530平方尺。它拥有永久地契，成交价为$11,000,000。
除此之外，也有好些交易额在 $6,000,000 以下的店屋成功售出。
在全世界还努力对抗冠病、新加坡步入自独立以来最严重的经济衰退，是什么让产业投资者对店屋还情有独钟？
投资店屋五大原因
（一）店屋保值、增值潜能佳
店屋，尤其是受保护店屋供应有限。根据新加坡市区重建局的资料，新加坡共有大约6,500栋保留店屋。
让我们看看在过去20年，位于市区丹戎巴葛保留区 (Tanjong Pagar Conservation Area) 的店屋平均成交价。
从以上图表，我们可以看到店屋在这区的价钱节节上升。在 2000年，平均价格是 $377 每平方尺。到了今年七月，它已经升至 $6,756 每平方尺。
我们拿 64 客纳街 (64 Club Street) 作个比较。这间受保留店屋在 2019年1月25日售出，价钱是 $21,800,000。前业主在 2013年3月8日以 $12,980,900 购买这间店屋。在短短的六年内，价钱飙升了68%！
另一个例子是 77厦门街 (77 Amoy Street)。业主在2013年1月16日以 $14,441,000 购买这间受保留店屋。他在 2018年3月22日以 $25,000,000 成功出售。在 5年内价钱飙升了 73%！
让我们也参考位于市中心外的小印度保留区 (Little India Historic District)，过去20年的平均成交价。
同样的，小印度受保留店屋的价钱也不断上升。它的平均成交价从 2000年三月份的每平方公尺 $616 增加到今年七月的 $6,756!
当然，店屋价钱的上升除了因市场供应需求有关，也因新业主在购买了店屋之后，为它进行资产提升。这包括增加建成面积，从原有的一层楼，增加到二或三层楼。在进行资产提升后，业主便可以享有更高的租金，回报率也因此提高。
店屋的用途日渐扩大。购买店屋的投资者除了希望每月能有一笔不错的租金外，也有好些打算自己使用。物以稀为贵。在供应有限、需求增加的环境下，店屋日后的价格可想而知。
（二）外国人可购买商业店屋
新加坡是投资者的天堂。她的政治稳定、低税收环境、先进的基础设施、高素质劳工队伍和平稳的楼市都是受到投资者青睐的原因。
在新加坡这个寸土为金的国家，外国人要拥有有地住宅，必须得到新加坡地管局的特别批准。但是若外国人想投资商业店屋，则没有限制。
店屋是许多外国人喜欢投资的特别产业，尤其是来自中国和香港的投资者，特别钟情于市区的受保留店屋。
（三）无需支付额外买家印花税和卖家印花税
为了避免楼市有过热的情况，新加坡政府自2009 至 2017 年实施了一系列的降温措施，以确保房价涨幅符合经济基本面。
这些措施包括以下：
- 卖家印花税 (Seller's Stamp Duty)：根据规定，卖家若在购买私人住宅的三年内卖出房产，须支付卖家印花税，税率介于4％至12％。这个措施只实施于私人住宅，购买商业店屋的投资者则可自由转卖，无需承担高额的卖家印花税·。
- 额外买家印花税 (Additional Buyer's Stamp Duty)：购买私人住宅的买家，除了是新加坡公民购买的第一套住宅，否则都需缴付额外买家印花税。同样的，这项措施只针对私人住宅，购买商业店屋则无需支付额外买家印花税·。
- 房贷与价值比率限制 (Loan-To-Value)：在这项条例下，购买私人住宅的买主只能向银行贷款不超过房产价值的75%，期限也不可超过30年或须在65岁前还清。
- 每月偿还贷款比率 (Mortgage Serviving Ratio)：这项措施针对组屋和执行共管公寓，限制买家每月偿还的贷款比率，不得超过收入的30％。
- 总偿债率 (Total Debt Servicing Ratio)：根据这项措施，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，必须确保申请者的总债务每月摊还款额不超过月入的60％。这些债务不局限于房地产贷款，也包括非房地产贷款，如：信用卡债、车贷﹑学费贷款等。
（四）为企业创造独特风格和形象
店屋的独特风格，吸引不少寻求独特个性和异国情调的企业。这包括参与创意领域的公司、社交媒体、起步公司和餐饮业。
其中一个例子便是位于 11 Bali Lane 的Blu Jaz Cafe。这是一间爵士餐馆，店屋的装修设计都是满满的蓝调和爵士风味，加上色彩斑斓的壁绘，非常有气氛。
注：11 Bali Lane 在 2019年尾以 $18,800,000 卖给来自韩国的投资者。这是一间 999年地契的三层楼店屋，土地面积 1,664平方尺、建成面积 4,680平方尺。
（五）地面虽小、空间宽大
店屋土地面积一般由 1,000到 1,500平方尺不等，通常二至三层楼高。
从正面看，店屋看起来狭小，内部却别有洞天。一家店屋的深度至少是宽度的三到四倍，直通后巷。屋内分割为楼梯、走廊、房间、厨房和厕所，中部还有天井。
让我们看看23 安祥路 (23 Ann Siang Road) 。这栋店屋土地面积 1,331 平方尺。业主将店屋建至三层楼高，因此总面积是 3,111平方尺。
还有89 厦门街 (89 Amoy Street)。这栋店屋的土地面积是 2,854平方尺。它三层楼高，还加个阁楼，总面积是 7,440平方尺！
有许多投资者喜欢购买单层楼店屋，然后为它进行资产提升。这包括增加建成面积，从原有的一层楼，增加到二或三层楼。在进行资产提升后，业主便可以享有更高的租金，回报率也因此提高。
总结
在全球经济动荡不安的这个时候，店屋 - 尤其是受保留店屋 - 特别受到投资者的钟爱。由于它没有未来供应，又日渐受投资者如外国买家、房地产基金、高净值人士和家族理财室的追捧。在供不应求的情况下，未来价值相当可观。
若您也对新加坡店屋有兴趣，想多了解如何投资这项特别产业，请联络我。
作者简介
Vivian 于 2002 年开始从事房地产业。在过去近 20年，她为许多顾客进行房地产咨询，包括销售、投资、产业规划和管理。她精通在新加坡置业的条规和流程，对楼价走势了如指掌。Vivian 的顾客群除了新加坡人，还包括来自中国、香港、台湾、马来西亚和印尼等国家的投资者。
除了是个全职的房屋投资顾问外，Vivian 也是两个孩子的妈妈。她家的两个小男生平时最爱踢球，而她也最爱观看他们的球赛。闲暇时，她喜欢阅读和约好友喝茶聊天。
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